Immobilien-Leasing

1. Begriff: spezielles Leasing, das sich auf Grundstücke und Gebäude (z.B. Verwaltungsgebäude, Park-, Geschäfts- oder Warenhäuser, Lager- und Produktionshallen, Verbrauchermärkte, Einkaufszentren), Schiffe und Betriebsanlagen (z.B. Fernheiz- oder Kraftwerke, Raffinerien, industrielle Fertigungsanlagen) erstreckt. Die Vermietung kompletter Betriebsanlagen, die an einen Standort gebunden sind, wird auch als Plant-Leasing bezeichnet.

2. Verfahren: Bei den Leasingobjekten wird vorausgesetzt, dass sie selbstständig nutzbar und verwertbar sind. Im Vordergrund des Immobilien-Leasings steht die langfristige Finanzierung des Objekts, das entweder vom Leasinggeber oder einem von ihm beauftragten Dritten nach den Wünschen und Anforderungen des Leasingnehmers oder vom Leasingnehmer selbst errichtet wird. Rechtlicher Eigentümer der Immobilie ist stets der Leasinggeber. Beim „Full-Service-Leasing“ übernimmt der Leasinggeber die vollständige Herstellung des Objekts von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Leasingnehmer.

3. Rechtliche Ausgestaltung: Das Immobilien-Leasing wird von der Rechtsprechung als eine Form des Finanzierungsleasingvertrags (Financial-Leasing) angesehen, der als besonderer Mietvertrag (Miete) mit typischen Abweichungen meist kaufrechtsähnlicher Art qualifiziert wird. Unterschieden werden:
a) Voll-Amortisationsleasing (Full-pay-off-Leasing): Der Leasingnehmer muss die Gesamtkosten einschließlich Gewinnmarge des Leasinggebers im Laufe der grundsätzlich unkündbaren Grundmietzeit (zwischen acht und 20 Jahren) mit den Leasingraten in vollem Umfang amortisieren.
b) Teil-Amortisationsleasing (Non-full-pay-out-Leasing): Hier wird nur ein Teil des Gesamtaufwands in der Grundmietzeit abgedeckt. Bilanzierungstechnisch schont Immobilien-Leasing gegenüber der selbstfinanzierten Herstellung des Objekts (damit verbunden Aktivierung der Immobilie, Passivierung der Finanzierung und Aufblähung der Bilanzsumme) Eigenkapital und Liquidität. Zahlungen erfolgen in Erfüllung der Leistungsverpflichtungen aus dem laufenden Cashflow der Investition (Pay-as-you-earn-Effekt).