Rang von Grundstücksrechten

1. Begriff: Verhältnis zwischen mehreren Rechten an einem Grundstück, aus dem sich die Reihenfolge ergibt, in der die Rechte bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks berücksichtigt und befriedigt werden.

2. Bedeutung: Die Rangordnung hat für die Frage, ob ein Kredit durch die Bestellung eines Grundpfandrechts ausreichend besichert ist, erhebliche Bedeutung. Der Rang von Grundstücksrechten richtet sich bei der Eintragung in derselben Abteilung des Grundbuchs (z.B. mehrere Hypotheken) nach der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 I 1 BGB), bei Eintragung in verschiedenen Abteilungen (z.B. Grundschuld bzw. Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Wegerechte) grundsätzlich nach dem Datum der Eintragungen (§ 879 I 2 BGB). Rechte mit gleichem Datum haben regelmäßig gleichen Rang, falls nicht durch einen Rangvermerk einem Recht der Vorrang eingeräumt ist (§§ 45 III GBO, 879 III BGB). Die beim Grundbuchamt eingehenden Eintragungsanträge sind nach der zeitlichen Reihenfolge des Eingangs zu bearbeiten (Prioritätsprinzip), weshalb dieses Datum auf ihnen zu vermerken ist (vgl. § 44 GBO). Daher ist auch im Zusammenhang mit einem Realkredit auf noch nicht erledigte Eintragungsanträge zu achten. Bei gleichzeitiger Antragstellung wird bei der Eintragung der Rechte innerhalb derselben Abteilung der gleiche Rang vermerkt (§ 45 I GBO). In verschiedene Abteilungen einzutragende Rechte erhalten ggf. das gleiche Datum, sodass sich hieraus etwa ein gleicher Rang ergibt (§ 879 I 2 BGB).

3. Rangänderung: Durch Vereinbarung (Rechtsgeschäft) kann eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Rangfolge festgelegt werden, die in das Grundbuch einzutragen ist (§ 879 III BGB).

4. Rangvorbehalt: Der Eigentümer kann sich bei Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (z.B. Nießbrauch) die Befugnis vorbehalten, später ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht (z.B. Hypothek) mit dem Rang vor diesem Recht oder mit gleichem Rang eintragen zu lassen (§ 881 I BGB). Dieser Rangvorbehalt bedarf ebenfalls der Eintragung in das Grundbuch und hat bei dem zurücktretenden Recht zu erfolgen (§ 881 II BGB). Zwischenberechtigte werden dadurch regelmäßig nicht betroffen (§ 881 IV BGB). Zur Sicherung des Anspruchs auf ein Grundstücksrecht sowie seinen Rang ist eine Vormerkung (§ 883 BGB) besonders wichtig.